中国房地产业的发展自1998年房改开启，随后在2003年，房地产业作为拉动中国经济发展支柱产业的地位正式被确认。在20年的一路狂飙发展中，中国的房地产业为中国经济腾飞、城市化、工业化进程提升、人民生活品质提升做出了巨大的贡献。但从2018年开始，地产调控政策开始层出不穷，不断加码的政策成为笼罩在房地产行业上空的迷雾。到底国家希望房地产行业成为什么样？成为业内从业者、行业投资者乃至广大消费者心中的困惑和迷茫，但通过2021年管理层一系列发声以及相关政策的出台，我认为迷雾渐渐散去，终局日渐清晰。下面讲一点我的认知：

1、中国的房地产行业模式正在放弃香港模式转向新加坡模式。

过去我们的房地产发展借鉴了香港模式：政府对土地招拍挂，开发商拿地、盖房、卖房，不断举债加杠杆。土地和商品房价高者得。这个模式在城市化初期对国家经济发展和提升百姓居住条件做出巨大贡献。但遗憾的是由于并没有彻底市场化（土地市场供给仍然计划指导）导致近年来人地分流、资源错配严重，由此带来一线城市房价畸高、三四线城市鬼城不断等一系列问题。

未来我们的房地产市场会更倾向新加坡模式：新加坡的房地产政策叫居者有其屋，把房地产模式分成二元结构--政府所有权的房子公民可以居住99年，完全够长，叫祖屋;还有一种商品房叫私宅。祖屋是政府主导的公共住宅系统，它的产品是多层次的，以充分保障社会的中低层的住宅需求。私宅类似我们的商品房，价高者得，配套品质要更高。最近国家推出一系列政策加大公共住房建设就已经表明了态度。

2、中国的房地产调控框架成型，数量化调控为主。

自从确定房住不炒的基本政策之后，国家密集出台了许多调控政策，但房地产市场表现出超出想象的韧性，一路继续高歌猛进，但最近真的开始有点凉凉了。先讲国家为什么要打压房地产？现在全球经济最大的基本面就是中美由之前的合作变成竞争甚至对抗。而中美竞争美国所依仗底蕴很多，最强的军事力量、最好的教育科研、全球储备货币美元等等。而中国最近这些年虽然发展很快可真正可以和美国刚的就是完备的制造业产业链和庞大的市场，其中在一些核心关键领域比如芯片还是遭遇卡脖子。所以美国一直是进攻的一方，我们一直顽强地逆流而上。说的严重一点，现在中美之间虽然没有硬脱钩，但用战时状态去思考问题就会清晰的多。我们最后用什么和美国竞争？房地产还是制造业？答案是很清楚的就是制造业、硬科技、卡脖子项目的进口替代，解决方案是资本市场的重赏之下必有勇夫！而这些年的房地产行业犹如黑洞吸收了大量的要素资源，造成实体经济融资成本奇高，制造业包括大量的中小企业在房地产和大互联网平台的夹缝中艰难前行。房地产和垄断经济让老百姓消费不振不利于培育中国大市场。讲到这，国家为什么打压房地产和反垄断就很清晰了，钱要用在刀刃上，有限的剩余资本就别再炒房了而是要进入资本市场进行国产替代的攻坚战！这就是国家战略！有一天我们在竞争中胜出了的表现形式是人民币成为像美元那样的全球结算货币和储备货币，而房地产价格一直穿到天际是没办法人民币国际化的。再说为什么之前的调控政策比如限购、限价都不是很有效，而现在却有开始有效果。国家做了三个举措：土地出让金改由税务部门征收，把地方财政的暗账变成明账，解决财政预算软约束的问题；对地产商设置三条红线逼迫像恒大这样的地产商低价倾销回款；其实最狠最有效的是对银行向房地产贷款比例设限。最近全国多地出现二手房停贷的消息，深圳那么火的市场现在二手房成交量下降七成威力可见一斑。三条红线、贷款比例设限都是数量化调控的手段，是从房地产现金流源头上掐死，效果当然显著。设想一下，如果二手房贷款受限是常态有多可怕？大家脑补一下汽车市场新车和二手车的价格断层，以后投资房产想赚钱可就真悬了。现在的政策力度我不担心会没效而是担心把房地产彻底整崩了引发系统性风险，所以央行出人意料地全面降准了，毕竟房地产还是最大的行业，经济平稳运行才能打好攻坚战。不出意外，如果这次地产调控效果达到了，那么数量化调控的框架就是以后的常态了。

3、中国的房地产政策正在进行人地分流、资源错配的纠偏。

    我一直认为房地产今天的困局和过去这些年国家因为想平衡区域经济发展而导致的人地分流、资源错配有关。全世界经济发展有两个普遍规律：国家的发展就是城市的发展，大部分的创新和效率提升都来自城市，所以经济发展历程也是城市化率不断提升的历程（推荐《城市经济》和《城市的胜利》这两本书）；人口总是流向更有效率和更大的城市，即使设置种种障碍也难以阻挡这种趋势。所以要想经济发展的更好不是用计划思维去强行规划而是顺应经济规律不断解决大城市扩张中的种种问题，比如住房短缺、教育医疗配套、轨道交通、地下管廊等等。好在中国的管理者一向纠偏能力很强，在经历了许多三四线城市盲目扩张导致债务提升、鬼城不断之后，中央明确提出聚焦核心城市集群发展，京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角区域一体化发展规划相继出台。最近几年国家逐步放松了户籍制度给予了人们更大的迁徙权，加上高铁网全面建成带来的交通便利，未来十年城市会加速分化，人口会更快地向更好的城市汇集，由此带来的要素成本下降和效率提升将推动中国经济增长质量迈上一个新的台阶。

4、中国的房地产市场正在进行深刻的结构分化。

现在很多人看中国的房地产行业还用过去的整体概念，典型的就是问房价还会不会涨？潜意识就是房地产的价格会齐涨齐跌。但其实中国房地产已经进行深刻的结构分化有一段时间了。一线和准一线城市房价的坚挺掩盖了中国很多的地区正在进行房地产价值湮灭的残酷现实。之前炒的很火的青年鹤岗买房的后续真相是3万元买的房2.2万止损出局了。未来很多的四五线城市的房子价值将会大幅贬值，看看日本的情况就一目了然，持有人口流失地区的房产就是一场灾难。而什么决定人口的流动？答案是就业！什么地区的经济发展好能够提供好的就业机会和收入，人口就会向哪流，所以以后判断房价最好的依据是城市新增上市公司数量！很多人会说一线城市的房价那么高怎么进得去？所以国家开始出政策在上海深圳建大量的公共住房。当然有可能建的速度跟不上人口涌入的速度，但至少方向是对的。未来十年分化是主旋律，不仅区域、城市出现分化，就是同一座城市的房产也会因为位置、配套、质量、物业的不同出现剧烈的分化。真正的顶尖物业会因为中国的不断强盛越来越贵，而普通住宅也会回归居住属性。

5、从目前的的一些数据看未来市场。

黄奇帆在公开演讲中判断我们目前房地产的年销售面积大概是17亿平方米左右会是峰值，十年后将会下降稳定在每年10亿平方米左右；上海正加快建设嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五大新城，推动城市多中心发展，5个新城常住人口总规模达到360万左右；深圳到2035年将新增各类住房200万套，争取人均居住面积达到40平方米。

中国房地产市场的存量已经很大，按照人均40平方米的美好愿景也已经相距不远。但问题是按照十年、二十年后可能的人口分布看问题很大，实际有效供给是大大不足的。就像深圳这样的城市供需严重失衡，而一些欠发达地区的新区将来只能面临房产价值湮灭。另外中国房屋建筑寿命偏短，未来城市更新改造需求很大。中国的房屋建设也将会迎来新技术、新材料、智能化、低碳化的更新换代。砖混房屋到框架结构到住宅钢结构是可能的升级之路。房地产或许告别了野蛮生长的阶段但距离建设老百姓的居住幸福还有很长的路要走！